L'Afrique de l'Ouest : terre promise de l'investissement immobilier



« L'immobilier ne peut pas être perdu ou volé et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sur du monde. »

Cette citation de Franklin D. Roosevelt, 32ème président des États-Unis, est un rappel bienvenu pour toute personne désireuse de faire un investissement gagnant.

Dans cette optique, la diaspora africaine a tout intérêt à investir sur son continent d'origine marqué par une forte croissance de l'urbanisation et de nombreuses opportunités dans divers secteurs de l'immobilier. 

Zoom sur les avantages qui s'offrent aujourd'hui à celles et ceux faisant le choix d'investir dans la pierre en Afrique et plus particulièrement en Afrique de l'Ouest.

 

Boom de la population africaine

 

En 2050, l'Afrique subsaharienne devrait comptabiliser entre 1,9 milliard et 2,3 milliards d’habitants, soit 22% de la population mondiale contre  1,1 milliard, soit 14% de la population mondiale en 2020.

Ces estimations de l'Organisation des Nations Unies (ONU) témoignent du poids toujours plus important du continent sur la place mondiale.

 

Cette forte croissance de la population se matérialise par un fort développement des villes

 

« D’ici 2050, l’Afrique devrait connaître le taux de croissance urbaine le plus rapide du monde. À cet horizon, les villes africaines devraient abriter 950 millions d’habitants supplémentaires. » peut-on lire dans le rapport Dynamiques de l’urbanisation africaine 2020 : Africapolis, une nouvelle géographie urbaine édité par Le Club du Sahel et de l’Afrique de l’Ouest, plate-forme internationale indépendante basée au sein de l' Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE).

 

« En 2015, plus de 50 % des Africains vivent dans une agglomération urbaine. » poursuit le rapport paru en février 2020.

L'urbanisation africaine croît à un rythme effréné avec une croissance de sa population de 2000 % depuis 1950. En Afrique de l'Ouest, Abidjan et Dakar s'affichent comme les plus grandes agglomérations francophones après Paris.

Il faut aussi compter avec « l'émergence de milliers de villes petites et intermédiaires » qui créent une passerelle entre le monde rural et les plus grandes villes.

 

Cette urbanisation croissante est une aubaine pour ceux qui souhaitent investir dans un terrain ou une habitation sachant que ces biens ne pourront leur être que bénéfiques dans un contexte aussi dynamique. 

 

Les villes prises d'assaut

 

Dans le détail de la zone Afrique de l'Ouest, les chiffres du Club du Sahel et de l'Afrique de l'Ouest   sont parlants.

La population urbaine est passée de 134,3 millions en 2010 à  170,6 millions en 2015  avec un taux de croissance annuelle de près de 5% sur la période 2010-2015.

En 2015, le taux d'urbanisation de l'Afrique de l'Ouest atteignait les 46%.

 

Tous les pays de cette partie du continent sont touchés par cette forte croissance.

En Côte d'Ivoire, la population urbaine est passée de 9,8 millions en 2010 à 11,5 millions en 2015  avec un taux de croissance annuelle de plus de 3% sur la période 2010-2015.

Au Cameroun, on comptait 12,8 millions de citadins en 2015 contre 10,3 millions en 2010 avec un taux de croissance annuelle de plus de 4% par an.

Ce taux de croissance est tout aussi élevé en Gambie où la population urbaine atteint 1,1 million en 2015, au Mali où elle s'établit à 5,7 millions en 2015 et au Sénégal qui a vu passer sa population urbaine de 5,9 millions à 7,2 millions entre 2010 et 2015.

En Mauritanie, cette croissance annuelle dépasse même les 5% avec 1,7 millions de personnes résidant en ville en 2015.

 

Une nouvelle ère de l'Afrique

 

Face à cet afflux de population dans les villes, de grands projets de construction se multiplient.

Pour un investisseur de la diaspora, il est  judicieux de profiter de cette nouvelle ère de l'Afrique. C'est maintenant que tout se joue.

On pense à la  Plateforme du Millénaire, le vaste projet d'aménagement du territoire de la nouvelle ville de Diamniadio au Sénégal ou encore à la rénovation de la Baie de Cocody en Côte-d'Ivoire.

Ces projets visent à offrir des hébergements mais aussi des services diversifiés comme des bureaux ou des restaurants.

Ces programmes sont pour l'instant concentrés dans les principales zones d'agglomérations urbaines. L'Afrique de l'Ouest en comptait 2402 en 2015.

Au Cameroun qui en dénombrait 147 en 2015, les exemples les plus marquants restent les agglomérations de Yaoundé, Douala et Bafoussam. 

En Côte d'Ivoire, la capitale Abidjan et les villes de Bouaké et Daloa  figurent en têtes des principales agglomérations du pays qui en compte plus de 200. 

Au Mali où les grandes zones urbaines approchent la centaine, il faut compter principalement avec Bamako, Sikasso et Ségou. 

Au Sénégal, Dakar, Touba et Thiès font figures de principales zones attractives pour la population.

En Mauritanie, la capitale Nouakchott et les villes de Nouadhibou et Kiffa sont les zones urbaines les plus peuplées dans ce pays qui en compte une vingtaine. 

En Gambie, la capitale Banjul ne compte pas le plus d'habitants mais ce sont Serrekunda, Brikama et Tanjeh qui forment le trio de têtes des villes les plus peuplées de ce petit pays  qui compte seulement une dizaine d'agglomérations urbaines.

 

Des opportunités à saisir

 

Les indicateurs sont au beau fixe dans ces zones.

La Proptech qui englobe l’immobilier, la construction et la finance de ce secteur est en plein essor sur l'ensemble du continent africain. Elle atteint 12 milliards de dollars en 2016 contre 20 millions de dollars en 2008 dévoile l’étude Africa Report 2020-2021 du cabinet anglais Knight Frank spécialisé dans l'immobilier.

 

Et les opportunités ne manquent pas. C'est ce que dévoile Anaxago, premier investisseur PropTech Français dans son Livre Blanc  – Investir dans l'immobilier en Afrique – Chiffres et stratégies gagnantes  paru en Avril 2019.

 

« Pour le secteur résidentiel en A.O (Afrique de l’Ouest), on distingue deux principaux types d’offres : le haut de gamme et le low cost. Si le secteur luxe-haut de gamme a déjà fait l’objet de nombreux investissements de la part des entreprises, on constate que le low cost n’a pas bénéficié des mêmes intentions. Or, c’est un marché qui est en passe d’exploser au regard de la forte demande », est-il constaté.

Le secteur résidentiel low cost est donc un marché à ne pas négliger pour les investisseurs misant sur l'avenir.

D'autres pans de l'immobilier gagneraient également à être exploités. C'est le cas du secteur commercial. 

« À l’instar du secteur résidentiel, le secteur commercial est surtout orienté vers le haut de gamme. On trouve encore peu de services adaptés à une population locale ne faisant pas partie des CSP+, ce qui représente une opportunité pour les acteurs du commerce et de l’e-commerce qui souhaitent s’établir en Afrique de l’Ouest », constate Anaxago

Miser sur le secteur touristique paraît plus compliqué en raison des nombreux freins constatés dans son développement. Cette partie du continent doit en effet faire face à « une accessibilité aérienne insuffisante, un déficit de l’offre d’hébergement et un manque de main d’œuvre qualifiée ». Mais cela n'empêche pas  de tenter sa chance dans un secteur qui aura pour avantage d'être moins concurrentiel.

À contrario, le marché des bureaux est dynamique. En pleine croissance en 

Côte d’Ivoire, il se porte également bien au Sénégal « grâce au développement des startup dans le pays ».

En plein dynamisme ou à développer, les opportunités qu'offrent le secteur immobilier sont réelles sur un continent où les zones urbaines accueillent de plus en plus d'habitants.

Cet eldorado s'offre à tous.


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